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轻轨重构海口地产版图激活郊区郊县同城化

xlshi.com　　发布：2008-9-23 9:53:19　　来自：转载　　浏览：次

最近一段时间来，细心的海口市民会发现，身边关于“轻轨地产”的广告悄然多了起来，“缔造轻轨价值”、“轻轨生活新干线”……大大小小的楼盘，只要能和东环铁路粘上边的，都会乘机大打轻轨牌，用尽华丽言辞描绘轻轨的快捷舒适与自身的升值潜力。
　　
　　被誉为“海南一号工程”的东环铁路，从正式立项的那天起，就成为海口房地产业界一个备受关注的话题。其奥妙在于，东环铁路在穿越海口时，将设10个站点，其中9个站点位于规划中的城区，肩负起了城市轻轨的功能。在业界看来，这表示海口房地产格局也许会随之发生重大变化。
　　
　　激活东西两翼
　　
　　轻轨一响，黄金万两。在长流、秀英、江东等轻轨沿线拿到土地的开发商们，如今庆幸不已。
　　
　　近年来，虽然有车一族越来越多，人们的活动半径越来越大，然而长流、美兰机场等地，由于距离中心城区较远，公共汽车的有效抵达程度不高，加之配套设施不够完善，一直以来都不是海口房地产发展的热点地区，房价、地价较中心区低很多。与此同时，凤翔路周边地区也是海口房地产的价值“洼地”。
　　
　　不过随着轻轨建设的逐步成型，这将成为历史，因为届时上述地区都会有轻轨站点。与汽车的发达带来的城市人口低密度分布和对外蔓延相比，具有运量大、速度快特点的城市轨道交通，更能促进城市的功能再分和资源优化重置。
　　
　　海口市规划局局长吴建川说，轻轨能够将海口规划中的长流组团、江东组团和中心城区有效连接起来。因此，海口东西两翼的住宅市场，有可能迅速得到激活，城市经济版图也会因之重构。有了快捷的交通方式，人们容易接受居住在长流和江东、工作在中心城区的生活方式，不再因交通不便而拥挤在市中心。轨道东西两翼的传统边缘地带，有可能形成人口较高密度集结区，从而刺激该区域房地产市场的消费，使其成为海口房地产市场与经济发展的新热点。同时，轨道交通对沿线房地产的拉动作用对偏远地区的影响大于市区，上海地铁一号线通车时，沿线梅陇、莘庄等传统偏远地区房产热销，房价迅速攀升。
　　
　　这似乎可以从澄迈老城的开发看出端倪。过去的老城对于海口开发商而言，基本属于可忽略的地区。最近两年来，由于轻轨的立项与建设，加上多条高等级道路的修建，老城的地产明显被激活。从老火车站到老城，沿途的房地产开发热火朝天，多家国内房产“大鳄”也染指其中。某楼盘今年春节以来320多套商品房已售出逾200套，均价达2500元/平方米。“这在两年前，还属于天方夜谭。”一位老城的开发商说。
　　
　　轨道助涨房价
　　
　　城市土地的最大特点在于，土地的相对位置不同能够决定不同的地租，表现在越靠近城市中心的土地，工作生活越便利，因而地价愈高。
　　
　　海口新城水岸房地产开发有限公司常务副总倪侃认为，海口轻轨直接的表现是缩短城市时空距离。轨道将交通的可达性转嫁到轨道周边土地上，通过提高出行速度及减少交通费用，降低机会成本，拉升土地价值。一项调查发现，在影响房价的诸多因素中，以轨道为代表的便利交通所占权重高达0.31，比环境因素和配套设施的完善程度都高，可见轨道对提高房地产价值的积极作用。“在东京等轨道交通发达的城市，距离轻轨的远近已成为衡量房价高低的第一因素。”倪侃说。
　　
　　投资者们似乎已经从海口轻轨站点附近楼盘价格高涨的现实，嗅到了类似迹象。2006年下半年，袁女士在全市范围为小儿子寻购婚房。据她回忆，当时凤翔路西段的楼盘价格低得不可想象，有些新房甚至不到2000元/平方米；秀英区西南的楼盘价格也不超过3000元/平方米；而长流、江东，她压根就没有考虑过。
　　
　　 “没想到涨得这么厉害。”袁女士后悔当初没到上述地区“捡便宜”。东环铁路规划公布后，这些地方的房价均已大幅上扬，凤翔路西段楼盘均价已超过4000元/平方米，秀英区西南的一些楼盘价格甚至高达5000元/平方米，足可比肩市中心区，长流、机场附近的楼盘价格也有了大幅攀升。
　　
　　轻轨时代刚起步
　　
　　但都市森林副总经理朱章太认为，房地产能否升值，空间有多大，还应综合考虑各方面因素。比如楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。
　　
　　朱章太觉得，现在海口谈轻轨房产时代，为时还稍显早了点。“毕竟，即使东环铁路建成，海口的轻轨也才一条，还只单单分布在南部地块，覆盖率有限。”
　　
　　深圳经典阳光公司海口分公司总经理蔡志喆认为，如果海南经济没有“跨越式”发展，轻轨对房地产发展的影响不会太大。“除非跨海通道修好了，带来新的物流和人流。”
　　
　　不过，记者采访到的大多数业界人士普遍认为，轻轨对海口房地产格局发生重大影响，只是迟早的问题。亚洲豪苑总经理江浩说，第一条城市轻轨的建成本身，就是对海口交通的深刻变革。有了这条轻轨，就有了一个好的开始，随着海口经济发展，轻轨很可能将以新海口站为中心向北扩展，形成网状的轻轨交通格局。“所以，海口轻轨对于房地产发展的促进，现在已经开始。”
　　
　　据多位业内人士透露，目前有多家房地产商已经或正在试图从轻轨沿线尤其是站点附近，想办法拿地。

(编辑：不详)

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